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Bürogebäude

Die Dach- und Fachklausel im Gewerbemietrecht

11.09.2017

Rechtsfrage des Tages:

Sie möchten für Ihre Firma ein Bürohaus mieten? Dann achten Sie darauf, ob Ihr Gewerbemietvertrag eine sogenannte "Dach- und Fachklausel" enthält. Lesen Sie weiter, was darunter zu verstehen ist und auf was Sie achten sollten.

Antwort:

Die Wendung "Dach- und Fach" ist keine juristische Definition. Dennoch hat sich dieser Begriff für eine bestimmte Vertragsklausel eingebürgert, die in vielen Gewerbemietverträgen zu finden ist. Sie betrifft neben den Schönheitsreparaturen auch die Instandhaltungs- und Instandsetzungsarbeiten.

Wie im Wohnraummietrecht ist es auch im Gewerbemietrecht zunächst allein Sache des Vermieters, das Mietobjekt zu erhalten und gegebenenfalls instand zu setzen. Im Wohnungsmietrecht haben Vermieter die Möglichkeit, einen Teil dieser Arbeiten auf den Mieter zu übertragen. Sauber formulierte Klauseln können Mieter so je nach Umstand zur Renovierung der Wohnung verpflichten oder zur kostenmäßig klar definierten Beteiligung an Kleinreparaturen.

Im Gewerbemietrecht können dem Mieter noch mehr Pflichten übertragen werden. Grund dafür ist, dass gewerbliche Mieter als nicht so schutzbedürftig gelten wie Privatpersonen. Der gewerbliche Mieter kann entsprechend sogar im Formularmietvertrag neben den Schönheitsreparaturen auch Instandhaltungsarbeiten an der Mietfläche übernehmen. Sogar Instandsetzungsarbeiten können übertragen werden.

Doch was ist nun eigentlich mit "Dach und Fach" gemeint? Auch wenn sich die Gerichte bei der Auslegung nicht immer einig sind. Überwiegend wird davon ausgegangen, dass die Begriffe das Dach sowie die tragenden Gebäudeteile umfassen.

Umstritten ist, ob der Vermieter dem Mieter individualvertraglich Instandhaltungs- und sogar Instandsetzungsarbeiten an Gemeinschaftsflächen auferlegen kann. Soll der Mieter durch eine "Dach- und Fachklausel" nahezu die gesamte Sachgefahr der Gewerbemietsache übernehmen, muss dies zumindest an anderer Stelle kompensiert werden. Denkbar wäre die Vereinbarung einer Befreiung vom Mietzins für eine bestimmte Zeit oder dessen dauerhafte Senkung. Eine derartige Klausel kann in einer individuellen Vereinbarung bei klarer und eindeutiger Formulierung durchaus wirksam sein.

Im Zweifel sollten Sie diese Klausel vor Unterzeichnung aber auf Fallstricke prüfen lassen. Auch wenn Unternehmer als weniger schutzbedürftig gelten, so befinden sie sich doch nicht im rechtsfreien Raum. Daher kommt es immer wieder vor, dass Gerichte Klauseln auch in Gewerbemietverträgen für unwirksam erklären.

Übrigens legt der Bundesgerichtshof für reine Schönheitsreparaturklauseln mittlerweile weitgehend die gleichen Maßstäbe an wie im Wohnraumrecht.

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Tags: Gewerbe

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